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房地产行业:地产销售环比改善 物业估值修复可期
发布日期:2022-06-14 16:37   来源:未知   阅读:

  国六新型洒水车一辆多少钱,地产销售环比改善,政府纾困有实质性进展。①5 月销售环比改善,6 月有望延续。今年5 月放松政策密集出台,房贷5 月为4.91%,相较4 月下滑26BP(近三年单月最大降幅)。叠加疫情影响减弱,5 月销售出现环比改善。克而瑞百强房企2022 年5 月全口径销售金额环比增长5%,30 大中城市商品房成交面积5 月环比增长12%。此外,据我们反馈,多个城市的6 月到访量等前瞻性指标已明显改善,部分房企也计划在6 月加大推盘力度。我们预计6 月整月的销售环比有望延续改善趋势。

  根据数据,2022 年6 月1 日-10 日,30 大中城市商品房成交面积为2233 万方(已接近今年3 月前10 日的成交面积2345 万方),环比增长42%。②地方政府纾困房企有实质性进展。2022 年6 月1 日,建业地产发布公告表示,河南铁建投(河南省政府全资持有)将以6.88 亿港元现金的代价向大股东胡葆森收购8.6 亿股股份(相当于已发行股本的29.01%),同时建业地产向铁建投发行本金不超过7.08 亿港元的可转换债券,后续若全部转股,相当于现有股本的19.09%或发行扩大后股本的16.6%。我们认为该项交易完全落地后,建业地产的基本面将得到很大改善,不仅获得了现金,也将得到增信,大概率能安全度过本轮地产供给侧洗牌。

  物业公司抗周期性强的特性并未改变,经营层面稳步增长。①从上市公司的数据来看,A 股上市物业公司今年Q1 仍实现了较好增长。招商积余2022 年Q1 实现收入24.0 亿元,同比增长17.6%;新签约年度合同金额7.3亿,同比增长26%。新大正2022 年Q1 实现收入6.1 亿元,同比增长43%;新签约合同金额2.2 亿元,同比增长70%。②从业务逻辑来看,除了因疫情防控需要,部分封控地区无法展开外拓和到家服务,其余地区的外拓和社区增值服务开展均在正常进行。我们认为物业公司抗周期特性强的特性并未改变,预计上市物业公司的中报业绩仍有较快增长。

  当前关联房企稳健程度仍是是物业板块估值核心,地产边际改善有望促进估值修复。从2021 年7 月开始,地产和物业板块股价走势基本一致。2021 年7 月2 日至2022 年6 月10 日,克而瑞内房股领先指数和恒生物业服务及管理指数分别下跌了34%和59%。我们认为这主要因为:①当地产销售不断下滑,部分房企面临生死问题时,物业公司因为与关联房企共用同一品牌,且也有一部分增长来自关联房企,短期会受到一些影响;②物业公司账面现金安全性受质疑。③民营物业公司独立发展能力尚未被认可。

  物业板块估值已处于历史最低水平。上市物业公司估值目前按关联房企稳健程度分化明显,由高到底呈现三档:国企物管公司、民企物管公司且关联房企相对稳健、民企物管公司且关联房企处境较为困难。三类公司估值当前均处于历史最低水平。2022 年PEG 均值分别为0.7x、0.3x 和0.2x。

  当前物业板块估值已处于历史最低水平,我们认为后续随着地产销售的改善,以及地方政府纾困房企等事项进一步推进,部分房企的安全性将有所提升,物业板块估值也将迎来修复。我们认为:①关联房企受益供给侧改革的国企物管公司增长确定性较高,看好保利物业。②在关联房企安全性提高后,民营物企的估值修复弹性较大。我们看好碧桂园服务和旭辉永升服务,前者受益于物业行业整合加速,规模大幅提升,增值服务有望持续高增长;后者外拓能力强,社区增值服务发展快且股权激励充足,业绩有望持续高增长。③因关联房企处境困难而估值折价严重的物企,当前二级市场估值已低于一级市场并购估值,我们认为其中部分公司未来估值修复弹性也很大,看好关联房企已获得国资入股的建业新生活,以及自身运营独立性强的金科服务。

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